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Nos imóveis leiloados, ITBI deve ser pago sobre o valor arrematado

Com valores reduzidos, esta modalidade para aquisição de imóveis vem realizando o sonho da moradia própria de muitos brasileiros

| Especial para ACidade ON

O advogado Leandro Nagliate (Foto: Divulgação)


A compra de imóveis por meio de leilões mantém-se aquecida mesmo diante da pandemia. Com valores reduzidos, esta modalidade para aquisição de imóveis vem realizando o sonho da moradia própria de muitos brasileiros. Mas quem quer casa também precisa estar pronto a desembolsar o valor do ITBI, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, tributo municipal previsto pelo artigo 156 da Constituição Federal. Mas quanto se paga de ITBI nos imóveis arrematados em leilão? É justamente sobre isso que vamos tratar aqui.

Quem adquire um imóvel, seja em uma negociação direta com o proprietário, em incorporadoras, imobiliárias ou por meio de leilão, deve se planejar previamente para pagar o ITBI. A quitação deste tributo não pode ser protelada, pois dela depende a transferência do imóvel para o nome do novo proprietário.

A alíquota do ITBI, calculada sobre o valor venal do imóvel, é definida por cada prefeitura. Em São Paulo e Rio de Janeiro, por exemplo, a alíquota cobrada é de 3%.

Mas como fica o ITBI sobre imóveis adquiridos em leilões?

Muitos compradores em todo o Brasil têm questionado judicialmente o valor do ITBI cobrado pelas prefeituras sobre o valor venal. Diante disso, pelo menos dez tribunais regionais do Brasil decidiram que o valor do imposto deve considerar o preço de arrematação, e não o valor venal, o que proporciona economia no bolso dos contribuintes.

Entre 2016 e 2019, somente no Rio de Janeiro, houve seis decisões favoráveis sobre o tema. Apesar de as prefeituras terem recorrido, o Supremo Tribunal de Justiça (STJ) negou todos os pedidos. O fato demonstra que já há uma jurisprudência formada sobre a questão.

Ainda no Rio de Janeiro, em uma decisão no Tribunal de Justiça (TJ-RJ), uma desembargadora sentenciou que o valor venal do imóvel é o valor da venda. Destacamos aqui um trecho da argumentação: "Em se tratando de aquisição de imóvel por leilão judicial, o valor venal do imóvel, ou seja, o seu valor de venda, é o preço da arrematação, conforme jurisprudência pacífica do STJ. Desse modo, não merece prosperar a apelação do Município para que seja fixado como valor venal do imóvel o valor da sua avaliação judicial, mostrando-se correta a sentença ao considerar o valor da arrematação."

Nossa recomendação é para que os compradores de imóvel leiloado não paguem o ITBI e procurem um advogado especializado para orientá-los. Neste caso, uma das providências é entrar com uma ação judicial para que seja cobrado o valor correto, ou seja, que o cálculo tome por base o valor da arrematação.

Por outro lado, mesmo aquele contribuinte que honrou o ITBI sobre o valor venal, e não sobre o valor de arrematação, tem direito à restituição do que pagou a mais. Para isso, é preciso que o tributo tenha sido recolhido nos últimos cinco anos.

O procedimento, nesta situação, é fazer o cálculo correto do ITBI e questionar judicialmente.

Uma última consideração sobre o ITBI e também a respeito de outros impostos: pagar o valor correto dos tributos é um direito do contribuinte.  

Leandro Nagliate é advogado tributário

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