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Lei garante isenção de IR sobre ganho de capital a contribuinte; entenda

O mercado imobiliário, força motriz expressiva da economia nacional, possibilita a obtenção de lucro em operações de compra e venda de imóveis

| ACidadeON Campinas -

O advogado Leandro Nagliate (Foto: Divulgação)

O mercado imobiliário, força motriz expressiva da economia nacional, possibilita a obtenção de lucro em operações de compra e venda de imóveis. Sem enveredarmos pelos benefícios que os negócios representam para investidores e incorporadoras, voltamos nossa atenção para a incidência do imposto de renda sobre o ganho de capital auferido nestas ações.

Como um incentivo ao ramo imobiliário, a Lei nº 11.196/2005 concede a possibilidade de isenção do imposto de renda sobre ganho de capital. Mas para que isso ocorra, é preciso observar alguns requisitos, como o que a lei apresenta em seu artigo 39.

Vejamos o que diz o referido artigo: "Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País."

Em outras palavras, se o contribuinte utilizar o produto de ganho de capital para adquirir outro imóvel no prazo de até 180 dias (aproximadamente seis meses), estará isento de tributação. Isso é aplicado a imóveis residenciais em território nacional. É importante observar também que o contribuinte poderá lançar mão desta benesse legislativa somente a cada cinco anos.

No mesmo ano em que a Lei nº 11.196/2005 foi lançada, a Receita Federal do Brasil, num impulso arrecadatório, editou a Instrução Normativa nº 599/2005. Destoando totalmente do texto legal, determinou que a isenção do ganho de capital não poderá ser usada para quitação total ou parcial de imóvel já adquirido pelo contribuinte.

A Instrução Normativa afeta especialmente quem se vale do benefício legal da lei da isenção do imposto de renda para quitar dívida de bem adquirido em compromisso de compra e venda, o chamado "imóvel na planta".

Em linhas gerais, com a Instrução Normativa, as operações de compra e venda imobiliária entraram para a seara das exceções à regra da isenção do imposto de renda sobre o ganho de capital. O instrumento, porém, é inadequado para afastar a isenção do tributo e vai de encontro ao princípio constitucional da legalidade tributária.

Nunca é demais destacar: a lei determina, de maneira taxativa, que aquisição de imóvel residencial no prazo de 180 dias em território nacional está isenta de imposto de renda sobre eventual ganho de capital. Também não faz qualquer ressalva se o bem possui justo título ou foi adquirido por meio de instrumento particular de promessa de compra e venda, e mesmo para quitação de saldo devedor existente.

Na prática, o que ocorre são diversas autuações da fiscalização federal imbuídas na determinação da Instrução Normativa nº 599/2005. O tema é tão recorrente que chegou ao judiciário, sendo pacificado de forma favorável ao contribuinte pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Vale a pena destacar como exemplar o Recurso Especial nº 1668268/SP em que a relatora, ministra Regina Helena Costa, pondera sobre os requisitos exigidos pela norma para não incidência do tributo. Reproduzimos aqui, item a item: i) tratar-se de pessoa física residente no País; ii) alienação de imóveis residenciais situados em território nacional; iii) aplicação do produto da venda no prazo de 180 dias na aquisição de outro imóvel residencial no País.

No caso de um contribuinte ser autuado com base na Instrução Normativa, recomendamos que se busque um advogado especializado que irá recorrer ao Poder Judiciário para afastar a cobrança indevida determinada por lei.
 
Leandro Nagliate - é advogado especialista em direito canônico, previdenciário e tributário. Leandro é sócio da Nagliate e Melo Advogados, em Campinas.


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