Sempre que um morador pretende fazer uma obra na sua unidade, a pergunta é: Será que isso de alguma forma vai comprometer a fachada do imóvel?
O que realmente configura alteração de fachada e qual é o quorum para a sua alteração?
O Código Civil determina no inciso III, do seu artigo 1336, que ao condômino é proibido alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”.
Bem, se falamos de alterar a cor da fachada externa de uma unidade ou de substituir uma janela por outra de outro modelo e cor fica fácil dizer que isso é alteração de fachada.
Nem sempre, porém, é fácil definir outras questões. Por exemplo: Envidraçar as sacadas e fixar cortinas do tipo rolô, configuraria alteração de fachada? Colocar uma condensadora de ar-condicionado split em lugar do aparelho de gaveta desconfiguraria a fachada? E as telas de proteção?
Para respondermos estas e todas as demais perguntas nesse sentido é preciso entender o que corresponde à fachada do prédio.
Fachada é toda a área externa que forma o visual do prédio (paredes externas, janelas, sacadas, portas, paisagismo etc.).
Então, qualquer obra (pintura de parede ou de esquadria, fechamento de sacada, substituição de portas, de plantas etc.), que altere o visual original do condomínio, configurará alteração de fachada.
As telas de proteção geralmente colocadas nas janelas e sacadas, segundo decisões dos tribunais, alteram a fachada, mas por ser item de segurança tem sido permitido.
Quanto ao envidraçamento – que tem se tornado comum em prédios – em algumas situações é permitido, principalmente quando a construtora já previu tal possibilidade na convenção. Do contrário, é preciso analisar caso a caso, inclusive requisitando um laudo de engenheiro para validar a possibilidade do envidraçamento com base em cálculo estrutural do prédio. Ainda, é preciso que se siga um padrão de cor de vidro e de número de folhas dos vidros. Outro detalhe é a escolha da cortina. Tudo tem que seguir o mesmo padrão, sob pena de ter de desfazer.
Mas e quanto ao quorum?
A Lei 4591/64 determinava que para se alterar a fachada seria necessário a unanimidade dos condôminos. Já o Código Civil (2002) silenciou-se sobre isso. Isso significa que pode ter casos que seja necessário a unanimidade e em outros pelo menos 2/3 da totalidade dos condôminos. Entendemos que em condomínios-clube, com centenas de unidades, a tarefa de conseguir unanimidade ou até 2/3 dos condôminos é tarefa quase que impossível numa assembleia. De qualquer forma, a Lei visa a preservar o projeto arquitetônico do edifício ou do conjunto de edifícios e a sua valorização, afinal, ninguém deseja ver seu patrimônio desvalorizado.
Diante disso, é muito importante que o síndico, no momento em que algum condômino pretender fazer alguma mudança que porventura altere a fachada, imediatamente busque orientação jurídica afim de dirimir essa questão de forma a manter a harmonia estética do condomínio. Por outro lado, o morador jamais deve iniciar qualquer alteração sem antes ter o aval expresso do síndico, sob pena de ter de desfazê-la.
