No último dia 23 de novembro, em mais um julgamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), desta vez pela 3ª Turma, sob a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, firmou-se a tese de que os condomínios podem proibir a locação para temporada via aplicativos (Airbnb, Booking etc.)
O caso é oriundo do Estado do Paraná, onde um condomínio da cidade de Londrina incluiu em sua convenção a proibição do aluguel para temporada nas suas unidades por período inferior a 90 (noventa) dias. Não contente com a situação, um dos proprietários buscou o judiciário com o objetivo de anular essa deliberação assemblear.
A questão girou em torno do Direito de Propriedade (locação da unidade) e o direito do condomínio, por meio da sua convenção e de acordo com a função social da propriedade, limitar o uso da unidade quando se tratar de locação com características de alta rotatividade.
Segundo o relator, a locação por aplicativos traz insegurança e desassossego aos demais moradores, em especial naqueles condomínios sem essa peculiaridade de rotativismo, validando-se, no entanto, o quorum de 2/3 (dois terços) dos condôminos para aprovar a proibição em assembleia específica.
Este é o segundo precedente do STJ, que já havia julgado em abril deste ano um caso semelhante pela 4ª Turma, unificando-se jurisprudência nessa corte para que cada condomínio se autorregule sobre o tema.
A empresa Airbnb, que durante o processo atuou como assistente, diz que “o aluguel por temporada no Brasil é previsto na Lei do Inquilinato (Art. 48, da Lei 8245/91), não configurando atividade hoteleira, e, por esta razão, a convenção condominial não poderia proibir tal prática, a não ser pelo quorum da unanimidade dos condôminos”.
Faz bastante sentido essa tese da defesa, tendo em vista que existe, ou deveria existir, a hierarquia das Leis. Como se sabe, a convenção de condomínio está abaixo das Leis Federais e não pode afrontá-las, como é o caso da Lei 8.245/91, que permite a Locação para Temporada por prazo não superior a 90 (noventa) dias, e, portanto, não existindo prazo mínimo, todos os proprietários têm seu direito assegurado não somente com base na citada Lei do Inquilinato, mas também na Constituição Federal (art. 5º, caput) e no próprio Código Civil (Art. 1228 e 1335, I).
Apesar disso, os ministros do STJ entenderam que o Direito de Propriedade pode ser limitado pela convenção e os condomínios que assim o fizerem (com quorum qualificado de 2/3) estarão legitimados a proibir a locação para temporada por aplicativos.
Certamente, o assunto ainda ganhará novos contornos à medida que outros recursos chegarem ao mesmo Tribunal.
*Márcio Spimpolo, advogado especialista em direito imobiliário e condominial; professor e coordenador da FAAP
