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Loja de conveniência em condomínio. O que pode e o que não pode?

Muitos condomínios estão abrigando essas lojas ou mesmo simples geladeiras com refrigerantes, cervejas e fast-food

| ACidadeON/Ribeirao

Márcio Spimpolo, advogado especialista em direito imobiliário e condominial; É professor e coordenador da Faap

A pandemia trouxe mais uma novidade para os moradores de condomínios: a possibilidade de instalar lojas de conveniências em áreas comuns.

Muitos condomínios estão abrigando essas lojas ou mesmo simples geladeiras com refrigerantes, cervejas e fast-food. Em outros, máquinas contendo brinquedos ou bolas de chicletes também preenchem suas áreas comuns. Tudo isso em nome da comodidade aos condôminos, a fim de evitar circulação pública desnecessária de moradores em supermercados, shoppings, açougues, padarias, entre outros estabelecimentos.

Muitos questionamentos, porém, acompanham essas novidades. Por exemplo, pode o síndico decidir sozinho o tipo de conveniência ideal para o condomínio? Existe a necessidade de levar para aprovação de assembleia? Se sim, qual o quórum para essa aprovação?

Quanto à questão de quem tem a legitimidade para decidir o que fazer nas áreas comuns, o Código Civil (art. 1339) é claro ao dizer que cada condômino possui uma fração ideal do condomínio todo. Portanto, somente uma assembleia pode validar qualquer pretensão do síndico ou de um ou mais moradores de decidir se irão utilizar alguma área comum do condomínio e qual o modelo de conveniência utilizarão. O síndico sozinho ou com o aval do Conselho Fiscal/Consultivo não pode fazer qualquer obra ou alteração da destinação das áreas comuns ou decidir sobre o tipo de conveniência que é mais adequada.

Nessa assembleia, o quórum mínimo a ser atingido, conforme o artigo 1342, do Código Civil, é de pelo menos 2/3 dos condôminos. Isto porque, em muitos casos, deve haver adaptações das áreas que serão utilizadas. Não obstante a isto, é importante salientar que caso pretenda desativar algum local (por exemplo, uma sala de jogos), é preciso aprovação da unanimidade dos condôminos, tendo em vista que alguns moradores podem fazer uso dela e queiram manter o local como no projeto original.

Alguns condomínios estão colocando contêineres - ou construindo em alvenaria - locais nas áreas comuns para viabilizar essas conveniências. É preciso ter em mente que o quórum é o mesmo mencionado no parágrafo anterior: 2/3 dos condôminos.

Outra necessidade, após a assembleia, é a de tomar todos os cuidados necessários quanto à validação do Corpo de Bombeiros e da vigilância sanitária, em especial quando se tratar de condomínio puramente residencial, no qual, inicialmente, não havia previsão para a exploração comercial em áreas comuns. Ainda, dependendo do tipo de contratação, é essencial avaliar a parte contábil do negócio, visto que muitas dessas empresas oferecem cashback ao condomínio, ou seja, uma participação nas receitas obtidas com a venda dos produtos.

Assim, o melhor a fazer nesses casos, como correta prática de gestão, é que o síndico, ao se deparar com essas oportunidades, faça todas as pesquisas, orçamentos e projetos e submeta aos condôminos por meio de uma assembleia, antes de autorizar a instalação de qualquer tipo de conveniência.


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