O STF (Supremo Tribunal Federal) julgou um processo que tratava da constitucionalidade da obrigação de pagar as taxas de manutenção e conservação de proprietários de lotes localizados em loteamentos fechados, também conhecidos como loteamentos com controle de acesso.
Qual foi a decisão?
O Tribunal, na tese vencedora do Ministro Relator do recurso, Dias Toffoli, decidiu pela Inconstitucionalidade da obrigação do pagamento das taxas de não associados e traçou alguns marcos temporais.
O primeiro deles é que todas as taxas que estavam ou estão sendo cobradas, extrajudicialmente ou judicialmente de proprietários não-associados de lotes em loteamentos fechados até 11/07/2017, ocasião em que entrou em vigor a Lei 13.465, são inconstitucionais e os proprietários não estão obrigados a pagá-las. Dessa forma, todos os processos judiciais existentes que tratem do mesmo tema, independentemente da instância em que estiverem, serão atingidos por essa decisão e deverão ter o mesmo julgamento em razão do instituto da Repercussão Geral, no qual o tribunal delibera uma vez sobre um tema e tal decisão é multiplicada para todas as causas iguais.
Também são inconstitucionais os pagamentos das taxas pelos não-associados cobradas anteriormente à lei municipal que discipline a questão. Portanto, na hipótese de o município já ter legislado ou disciplinado o assunto, o marco ou a data de corte será aquele do início da vigência daquela lei municipal. O voto do Ministro Relator deixa claro que mesmo após a entrada em vigor da Lei de 2017, somente será possível a cobrança “dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado desde que adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, nos termos da lei”, cujos requisitos estão previstos no art. 36-A, parágrafo único, da Lei nº 6.766/1979, com a redação dada pela Lei nº 13.465/2017.
Dessa forma os atos constitutivos da administradora de imóveis (associação ou outra entidade que represente os proprietários), vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com a sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos como decorrência da publicidade conferida à obrigação averbada no registro do imóvel.
Conclusão
Embora sob a minha ótica algumas questões do voto vencedor tenham ficado obscuras, podemos concluir que a decisão deixou claro que, para que seja imputada uma obrigação para o proprietário de lote é preciso que ele tenha voluntariamente aderido à associação ou que haja uma lei que determine o dever obrigacional de contraprestação pelas atividades desenvolvidas pelas associações ou por qualquer outra entidade civil organizada, tudo com base na Constituição Federal (Artigo 5º, XX)
