No último dia 8 de março, foi sancionada a Lei 14.309/2022 que trata da possibilidade dos condomínios e associações de moradores realizarem as suas assembleias no formato eletrônico. No caso dos condomínios, também permanente.
A Lei alterou o artigo 1.353 e inseriu o artigo 1.354-A, no capítulo dos condomínios edilícios, no Código Civil e o artigo 4º-A, na Lei das Associações (Lei 13.019/14).
O que muda?
Com as alterações, os condomínios passam a ter a possibilidade de:
1- Continuar uma assembleia em caso de não ter atingido um quorum exigido para a aprovação de determinada pauta (maioria absoluta, 2/3 , 3/4 ou unanimidade dos condôminos).
Neste caso, poderíamos dar como exemplo a alteração de uma convenção. Sabemos que o quorum exigido para esta finalidade é de 2/3 de todos os condôminos. Isto significa dizer que num condomínio de 90 unidades será necessária a aprovação de pelo menos 30 condôminos.
Infelizmente, na maioria dos condomínios, os proprietários não têm o costume ou não gostam de participar de assembleias, por um motivo ou outro. Assim, com a nova lei, será possível estender uma assembleia por até 90 dias, caso não se consiga atingir o número de votos suficiente para a aprovação da pauta. Daí, nesse ínterim, a administração deve convocar outra(s) assembleia(s) e fazer um trabalho de aproximação dos ausentes para que se consiga o objetivo final.
2- Conduzir uma assembleia na modalidade eletrônica ou híbrida (virtual e presencial), desde que assegurados todos os direitos aos condôminos ou associados (acesso, manifestação e voto).
Esse tema, mesmo antes da pandemia, já era amplamente discutido entre os especialistas que atuam na área de condomínios. O esvaziamento das assembleias presenciais diante de tantos conflitos entre síndicos e moradores e entre os próprios moradores grupos de oposição e situação, levou o legislativo a pensar em alternativas.
Com a pandemia, essa questão ganhou projeção ainda maior, culminando na aprovação da lei que estamos comentando hoje. Para isso, a lei determina que alguns cuidados sejam tomados desde a elaboração do edital de convocação até a ata finalizada de cada assembleia.
O que os síndicos devem fazer?
Importante ressaltar que cada condomínio pode definir as suas próprias regras e até acrescentar normas complementares através da alteração do seu regimento interno.
Para isso, diante de tantos detalhes, é essencial que um advogado especialista na área e de confiança de cada condomínio participe desse processo de alterações a fim de dar maior segurança jurídica às assembleias.
*Márcio Spimpolo, advogado especialista em direito imobiliário e condominial; professor e coordenador da FAAP
