No último dia 12 de julho foi sancionada a Lei 14.405/22, que altera o artigo 1351 do Código Civil, permitindo que 2/3 (dois terços) dos proprietários possam, numa assembleia, alterar a destinação de um condomínio ou da sua unidade privativa.
Antes dessa mudança, o quorum exigido para a alteração da destinação de um condomínio ou da sua unidade privativa era o da unanimidade.
Segundo a justificativa do Poder Legislativo para essa modificação, pesquisas indicaram uma grande vacância em salas e edifícios comerciais e, em razão da resistência por parte de alguns condôminos, não seria possível atingir o quorum até então exigido – o da unanimidade – para que um edifício tivesse sua finalidade alterada para a residencial.
Além disso, o legislador evoca a função social da propriedade como outra causa para essa alteração.
Assim, diante dessa nova lei, será possível transformar um edifício comercial em residencial, um edifício residencial em comercial ou até de uso misto com o quorum de 2/3 dos condôminos, numa assembleia especialmente convocada para essa finalidade.
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O que você pensa disso? Acha correto que 2/3 dos proprietários decidam alterar a destinação do edifício que você mora para a finalidade comercial sem o seu consentimento?
Sabemos que esse quorum, que é o mesmo utilizado para se alterar as convenções, não será fácil de ser atingido em condomínios grandes, em especial aqueles com mais de cem unidades.
De toda forma, independentemente do número de unidades, será possível existir uma situação dessas. Talvez o legislador tenha imaginado que com essa alteração ele resolveria problemas pontuais de centros abandonados de grandes metrópoles como São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, entre outras. Porém, uma Lei Federal não se limitará a apenas essas cidades e causará uma enorme insegurança jurídica nos condomínios de todo o país.
Todos temos o direito fundamental e constitucional de propriedade, conforme artigo 5º caput da Constituição Federal do Brasil. Embora não seja absoluto, esse direito não pode ser relativizado ao ponto de se colocar a própria moradia em risco.
Doutro lado, o alcance dessa nova norma trouxe ao menos uma vantagem, que é a de se poder alterar a destinação de áreas comuns, que também dependia da unanimidade. Por exemplo, um condomínio que queira dar maior utilidade numa área utilizada como lan house e transformá-la num salão de jogos ou numa academia ou mesmo uma brinquedoteca, em um mercadinho e assim por diante, agora ficará menos difícil de se concretizar.
Por fim, agora é aguardar a aplicação da Lei e como os condomínios agirão e reagirão a ela país afora e como os juízes, desembargadores e ministros julgarão eventuais processos judicializados em razão desta alteração legislativa.
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